Une famille se porte caution pour leur fils et risquent désormais de se retrouver à la rue !

ils s'étaient portés caution solidaire lors du rachat, par leur fils, d'une discothèque, deux retraités sont sur le point de perdre leur maison, en passe d'être saisie.

Margaret et Claude Hédoin ne pensaient pas devoir un jour se séparer de leur maison de Fatouville-Grestain dans l’Eure : une bâtisse qu’ils ont construite de leurs propres mains pendant plus de quinze ans. Pourtant, le 7 novembre prochain, une audience doit confirmer la date de la vente aux enchères de leur bien.

Les déboires de ce couple de retraités, décrits par L’Éveil de Pont-Audemer le jeudi 20 octobre, ont commencé en 2014. À cette époque, leur fils, alors âgé de 27 ans, projette d’acheter une discothèque à Urou-et-Crennes, dans l’Orne. Le vendeur a proposé au jeune homme un « prêt vendeur » de 150 000 € pour le montant de la vente.

Ce type de prêt conclu directement entre le vendeur et l’acheteur d’un fonds de commerce permet de contourner le circuit bancaire traditionnel. Le taux, le montant et la durée du prêt vendeur sont librement déterminés par les parties. Le fils du couple et le vendeur s’accordent sur un remboursement mensuel de 1 717 euros pendant sept ans et signent un compromis de vente le 25 avril 2014. C’est à ce moment-là que le couple Hédoin se porte garant, expliquent nos confrères.

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Margaret et Claude Hédoin n’auraient jamais pensé qu’un jour ils devraient se séparer de leur maison de Fatouville-Grestain dans l’Eure : un bâtiment qu’ils ont construit de leurs propres mains pendant plus de quinze ans. Or, le 7 novembre prochain, une audience doit confirmer la date de la vente aux enchères de leur bien.

Les déboires de ce couple de retraités, décrits par L’Éveil de Pont-Audemer le jeudi 20 octobre, ont commencé en 2014. À cette époque, leur fils, alors âgé de 27 ans, projette d’acheter une discothèque à Urou-et-Crennes, dans l’Orne. Le vendeur a proposé au jeune homme un « prêt vendeur » de 150 000 € pour le montant de la vente.

Ce type de prêt conclu directement entre le vendeur et l’acheteur d’un fonds de commerce permet de contourner le circuit bancaire traditionnel. Le taux, le montant et la durée du prêt vendeur sont librement déterminés par les parties. Le fils du couple et le vendeur s’accordent sur un remboursement mensuel de 1 717 euros pendant sept ans et signent un compromis de vente le 25 avril 2014. C’est à ce moment-là que le couple Hédoin se porte garant, expliquent nos confrères.

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Immobilier : comment protéger son conjoint ?

Pour garantir à l’autre un toit à vie, le meilleur moyen est de passer par une SCI. Nos conseils pour acheter et louer avec un partenaire.

En principe, les concubins partagent le même logement, c’est d’ailleurs le seul critère de cohabitation. Cependant, ils n’ont pas les mêmes droits que les couples mariés ou pacsés. La notion de domicile familial n’existe pas pour eux. Ainsi, si le logement appartient à l’un des deux cohabitants, l’autre ne bénéficie d’aucune protection particulière et peut donc être évincé en cas de vente ou de conflit.

Pour la sécurité du couple, il est préférable qu’ils l’achètent ensemble et deviennent ainsi propriétaires indivis en proportion de leurs apports respectifs, que ces apports soient égaux ou non. Enfin, il faut noter que pour assurer la pérennité du couple, notamment en cas de décès, l’achat du bien par le biais d’une SCI s’avérera souvent une option intéressante.

L’indivision

Chaque partenaire devient propriétaire du bien à hauteur de son apport personnel. Le logement où vivent les concubins appartient à la personne qui l’achète, même si son partenaire a participé à son financement. Il n’aura donc pas son mot à dire en cas de revente. Toutefois, rien n’empêche les cohabitants d’acheter leur logement ensemble. Ils deviennent alors copropriétaires, en fonction de leurs participations respectives.

Dès lors, l’accord des deux est nécessaire pour tout acte de « disposition » (vente, location, donation). Convaincus de la solidité de leur relation, les concubins déclarent souvent avoir acquis le bien à parts égales, c’est-à-dire moitié-moitié, même si l’un d’eux, le plus riche, a payé beaucoup plus que la part indiquée dans l’acte notarié (ou s’est engagé auprès de l’autre à rembourser la plus grande partie du prêt contracté).

Mais attention, car en cas de rupture, oubliez les cadeaux : le concubin qui a payé le plus voudra probablement récupérer l’intégralité de sa part, ce que le bénéficiaire pourrait ne pas accepter. C’est pourquoi les notaires conseillent aux concubins de préciser dans l’acte la contribution réelle de chacun à l’achat, quitte à ce que, si le couple reste aussi solide qu’espéré, le plus riche des deux trouve les moyens juridiques de protéger l’autre, par exemple en signant un Pacs.

Les garanties du banquier

Les concubins sont souvent obligés d’emprunter solidairement. Dans le cas d’un prêt destiné à financer un bien immobilier, le banquier exige généralement que les deux concubins empruntent ensemble, ce qui fait d’eux des coemprunteurs. Le banquier peut donc réclamer à l’un d’eux la totalité des mensualités du prêt si l’autre ne paie pas sa part, même en cas de rupture du couple.

En contrepartie, les concubins obtiennent généralement de meilleures conditions de prêt qu’avec des prêts séparés, car le taux et les frais d’ouverture de crédit, qui portent sur un seul dossier au lieu de deux, sont plus facilement négociables (le gain sur le coût total d’un prêt sur vingt ans peut atteindre 3 ou 4 %). Cela dit, pour éviter la responsabilité solidaire, les concubins peuvent toujours essayer de contracter des prêts individuels chacun de leur côté.

Le problème est que, par prudence, le banquier imposera une garantie solidaire, chaque partenaire devant garantir l’autre. Ce qui aboutit finalement au même résultat que dans le cas précédent, celui d’un prêt solidaire… A noter que le paiement bon gré mal gré des mensualités par l’un des deux concubins est considéré par les tribunaux comme une dépense courante, et donc à supporter définitivement, ce qui lui interdit de demander ultérieurement le remboursement au concubin défaillant.

Achat via une SCI

 

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Une bonne idée si la transaction s’accompagne d’un démembrement de propriété croisé. Conserver le logement familial et continuer à y vivre après le décès d’un partenaire est généralement le souhait du partenaire survivant, mais il n’est pas toujours facile à réaliser. Il existe cependant une solution : l’achat du bien via une SCI (société civile immobilière), dont les parts feront l’objet d’un démembrement de propriété : chaque concubin achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié.

Le décès de l’un des concubins met fin à son propre usufruit à titre gratuit, et le survivant deviendra alors pleinement propriétaire de la moitié des parts (dont il ne détenait auparavant que la nue-propriété), tout en conservant l’usufruit sur l’autre moitié.

Résultat : une exonération totale de la taxe habituelle de 60% sur les transmissions entre concubins, et l’impossibilité pour les héritiers du défunt de mettre le survivant à la porte, puisque sa part d’usufruit est désormais de 100%. Une opération ultra-protectrice, mais un peu compliquée à réaliser : elle nécessite les conseils d’un notaire (comptez environ 2 000 euros d’honoraires pour un montage clé en main).

propriété

Le piège de la tontine

Attention aux droits de succession, qui peuvent être extrêmement élevés. Comme nous l’avons vu précédemment, la tontine permet au survivant de récupérer automatiquement la part du co-acquéreur décédé, et donc de devenir pleinement propriétaire du bien, comme s’il l’avait acheté seul. Mais attention, car l’administration fiscale considère la tontine comme un legs, et elle sera taxée entre concubins à 60% de droits de mutation !

Seul cas d’exonération : si la maison a effectivement servi de résidence habituelle aux deux acquéreurs et qu’elle vaut moins de 76 000 euros, une somme bien faible au vu des prix immobiliers actuels. En bref, contrairement aux partenariats civils, qui ne paient pas de droits de succession, cette formule est à éviter pour les concubins.

Location

Seul le titulaire du bail a des droits sur le bien. Pour plus de sécurité, il est préférable que les deux partenaires signent le bail. Ils seront alors co-locataires du bien : si l’un d’eux part, l’autre peut rester. En contrepartie, le propriétaire est en droit d’exiger le paiement du loyer de l’un ou l’autre des deux cohabitants.

Il est à noter que même si l’un des cohabitants quitte le logement, sa responsabilité solidaire est toujours en vigueur six mois après la date d’effet de son congé. Si un seul des cohabitants est titulaire du bail, l’autre n’a aucun droit : il est considéré comme hébergé par le locataire en titre (sauf en cas de décès de ce dernier, auquel cas le bail se poursuit au nom du survivant).

Cela signifie qu’il peut se retrouver à la rue s’il se brouille ou si l’autre personne met fin au bail. Le seul avantage est que, contrairement aux partenaires d’union civile, ils ne sont pas solidairement responsables du loyer et peuvent quitter les lieux du jour au lendemain, sans avoir de comptes à rendre à personne.